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评论:高空置率折射楼市三大问题

发布时间:2020-01-16 21:46:59

 高空置率意味着三个问题:资源(住房和金融)浪费、金融风险突出、楼市大周期下行加速。据中金公司统计,我国城镇户均住房套数从2008年的0.74套上升到201 年的1.0-1.1套,意味着我国完全告别住房短缺。另外,各机构披露的我国城镇户籍人口住房自有率在90%左右,也能佐证这一观点。

 近几年,城镇年均新增住房供应在1200万套,包括700万套左右的商品住房,以及500万套保障性住房以及其他住房(小产权房、军产房等)。而城镇年均新增人口2000万,大约在700万户左右,再考虑到城区拆迁需求,似乎新增住房供应与新增需求基本平衡。但事实上,若扣除不具有购房能力的700-1000万农民工、城镇范围扩大的原农民有房户,近年来年均新增有效需求套数远低于1200万套。

 因此,过去几年我国住房供给大于住房需求是一个确定的事实。根据瑞银的统计,过去10年超出自住需求范畴而销售的住房在5000万套左右,基本上满足原户籍有房户的改善性需求和投资需求。这是导致住房空置率在近几年攀升的主要原因。笔者在很多三四线城市调研发现,这里的户籍人口很多都拥有两套以上住房,而当地租赁市场又不发达,住房空置在这些城市是常见的现象,空城、鬼城也大多诞生在这些城市。这与西南财经大学披露的三线城市空置率最高(2 .2%)是一致的。另外,大城市作为资源、产业集中高地,就业机会多,生活丰富且多样,自然是高收入群体、高学历群体集中的地方,这部分人群多买几套房是正常的现象,一部分用于市场出租,也有很多人不依赖租金,空置也是正常的。

 过去10年,住房供应在城市空间上表现为从中心城区向外围扩展。越是城市中心区的住房,交通、教育和医疗等公共配套越完善;外围则由于住房供应先行,公共配套建设滞后,培育至成熟也需要时间。因此,空置率高自然就意味着住房及公共配套资源的极大浪费。特别是,过去几年,投资需求往往会选择房价上涨潜力大、配套完善、易出手的优质区域来购房,公共资源浪费很明显。

 另外,住房贷款无法通过贷款证券化或出售流动起来,存量个人房贷资金无法盘活。去年以来,住房贷款供应越来越紧张,空置住房若占用贷款资源,则必然挤占自住型住房对贷款资源的需求,住房金融资源浪费严重。

 由于我国个人住房贷款杠杆率比较低,基本上不存在零首付情况,再加上我国居民没有“弃房违约”的传统,因此微观住房金融风险比较低。但是,高空置率意味着全社会的资金大量投向了房地产,宏观金融风险不容忽视。特别是,以物业抵押来获得贷款(包括土地储备贷款、房企开发贷款、个人住房抵押贷款、物业抵押消费及创业贷款等)是银行贷款发放基本规律,这部分贷款占银行存量贷款的40%-50%。可以推断,在空置率居高不下的情况下,201 年住房在建面积是住房竣工面积的6倍,后续供应还会源源不断地增加,可能会导致未来房价和地价循环下跌。抵押物价值下跌,银行就要追加坏账拨备,楼市对宏观金融风险的冲击就可能会显现。

 如果存量住房空置率过高是现实,对于后续有效需求规模的估计要谨慎。在高空置率下,无论是改善需求空间,还是拆迁需求空间,抑或城镇化创造的新增需求空间,都不能高估。高空置率一旦成立,意味着我国楼市大周期下行的通道已经打开,而行业周期下行的速度可能还会超出预期。

 如何解决高空置率折射出的楼市三大问题?首先,加快推进不动产统一登记和住房信息联网,在此基础上推进房地产税制改革进程,根据公共资源占用多寡,全面开征针对存量住房的房产税,倒逼空置住房入市,或者出售或者出租,降低住房空置造成的资源浪费和公共资源无效占用;其次,加快推进存量住房抵押贷款证券化工作,引入国内和国外、社会和市场等各类投资者,分散集中在商业银行的风险。同时,尽快建立地方“自主发债―自主偿还”的投融资机制,降低对于土地财政的依赖,从源头上降低银行风险集中度和隐性担保对于全社会资金的吸附;最后,加快推进户籍制度、城市公共服务各区域均等化、社会保障覆盖非户籍人口等方面的改革,以改革红利来创造新增有效住房需求。

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